截至5月24日，22个集中供地城市已有13个进行了首轮集中土拍。其中5月20日、21日土地集中竞拍，22日集中摇号的南京是最新完成集中土拍的城市。
克而瑞数据显示，南京集中土拍的50宗地(剔除1宗安置房用地)全部成交，成交总金额992.8亿元。其中9宗底价成交，42宗溢价成交，整体实际楼面价近1.8万元/平方米，平均溢价率近17%。其中36宗地块由于达到最高限价，进入摇号环节。
与其他城市相比，南京在土拍规则和土拍结果中呈现出诸多差异性特征。
“运气”定归属
南京第一批集中供地出让公告显示，南京采用“限房价、竞地价”的方式出让土地。“限房价”即商品房预售毛坯价不得超过核定价格，装修价格另行核定。
本轮南京集中土拍的最大特色是“摇号”。南京在土地出让公告中提前对地块自持或配建面积做出规定，因而在土拍过程中并无“竞配建”或“竞自持”环节，到达地价上限后直接摇号确定地块归属。
虽然首批土地集中出让城市中除了重庆等个别城市之外，其余城市都改变了纯粹“价高者得”的土地出让方式，但其他城市大都在“竞地价”的同时，提出竞项目配建面积、自持面积、基础设施面积等要求。
南京突破了其他城市原有的土地出让规则，成为第一个在土地集中出让中全面推行“限房价、竞地价”，触顶直接摇号的城市。
南京土拍竞争激烈，超80家房企参与土拍，除了安置房项目和大体量商办勾地项目外，剩余绝大部分项目均进入摇号环节，摇号宗数达36宗，成交结果相对分散。克而瑞统计显示，万科获得4宗土地，新城、招商蛇口获得3宗土地，银城、大华等获得2宗土地，其余房企均只摇得1宗土地，超40家房企“颗粒无收”。
在一家品牌房企投资部工作的张涛告诉21世纪经济报道记者，他所在的房企参与了南京NO.2021G34地块(后简称G34地块)摇号，但因为参与该地块摇号的开发商多达66家，最后未能如愿拿地。
5月20日，南京G34地块出让，竞价不到1分钟就触及地价上限进入摇号环节，最终由新沂阳光置业获得，总价26.1亿元，楼面价超2.1万元/平方米，溢价率20.3%，毛坯限价3.1万元/平方米。该房企投资人士表示，其之前并未听说过新沂阳光置业。
中指研究院发布的2020年中国房地产销售额50亿元以上房企榜单中并未出现新沂阳光置业的身影，这也意味着新沂阳光置业2020年的销售额排名在192名开外。
包括新沂阳光置业在内，此次南京土拍过半地块均由中小房企获得，这也成为南京土拍的特色之一。银城、宁浦、通宇、江苏富园、颐居、大唐、宿州万成、长春君地、弘阳、华宇、大华等在本轮土拍中均有所收获。
央企、国企和资金实力雄厚的市场化房企在南京土拍市场上的垄断优势并不明显。大量中小房企的入局，引发了业内人士的担忧。
在TOP10房企从事投资业务的冯一告诉21世纪经济报道记者，从市场层面看来，摇号相对降低了土拍门槛，部分成功拿地的是中小房企。
南京“模式”优劣
与南京形成鲜明对比的是北京。
北京是土拍规则最严格的城市之一，推行“房地联动、一地一策”的土地出让机制，并在首轮土地集中出让中引入房屋销售价格引导机制，并辅以竞配建公租房面积、竞政府持有产权份额和竞高标准住宅方案。
除了南京和北京之外，其他已进行首轮集中供地城市以设置最高限制地价，竞配建或自持的土地出让方式为主，不同城市根据实际情况进行调整。如广州限制最高地价，竞配建公共租赁房源面积，地价和面积均触顶之后，摇号定归属；无锡在设置最高限制地价的前提下，部分地块直接摇号，另一部分地块竞租赁住房面积；福州在“限地价、控房价”的前提下，部分地块摇号定归属，部分地块竞配建住宅建筑面积，面积触顶之后再摇号等等。
合硕地产机构首席分析师郭毅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，相较而言，南京的土地出让方式相对公平合理，值得更多城市推广和效仿。
从房价地价联动角度而言，南京设置地价上限，限制项目预售毛坯价格的同时，规定项目100%实行全装修成品房交付。郭毅认为这一方面给购房者明确的房价预期，另一方面也为房企留出一定的利润空间，更好地平衡项目利润和居住品质。
从摇号角度而言，南京提前对地块的配建和自持物业等信息进行规定，并明确同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地块，杜绝了开发商注册多个马甲公司抢地的行为。
郭毅认为，对比北京人为评定高标准住宅的方案，南京进一步排除人为因素的影响。“摇号更多是看房企的运气，没有太多人为可控的空间，对于企业来说，公平度会更高一些。”郭毅说。
在一家品牌房企投资部门工作的崔皓对南京市场较为熟悉，他告诉21世纪经济报道记者，地价触顶直接摇号，一方面给房企留出一定利润空间，另一方面也避免房企之间白热化竞争和不计成本拿地，“拿或者不拿这块地全靠运气”。
从事多年房企投资工作的陈风告诉21世纪经济报道记者，如果“限房价、竞地价”带来新入市项目价格与周边项目价格倒挂，且项目利润较高的话，简单粗暴摇号将不利于行业发展。另外，他认为其他城市的土地出让方式也有可取之处，如竞自持物业面积有利于住宅租赁市场，尤其是长租市场的发展和完善，高标准住宅方案有利于提升行业的住房建设品质。
（文章来源：21世纪经济报道）
