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中秋劫后,楼市见凉,四季度刚需买房却更难了?

2021-09-23 18:23:23来源:搜狐

一场秋雨一场寒,北京楼市也感到“入秋”的寒意。

中秋小长假前两天,北京新建商品房住宅网签234套,二手房住宅161套;而端午小长假前两天,新建住宅网签351,二手房住宅227套。

相隔两个多月时间,新建住宅成交量下降33%,二手住宅下降29%。

虽然网签有滞后性,但是降温真的已经开始。

01

降温已经成主旋律

中原地产数据统计显示,今年1月,北京成交二手房1.75万套,受春节影响,2月回落至1.29万套,到3月,成交量则迅速反弹至2.2万套,并在此后高位运行至6月。

变化发生在7月!

7月起,楼市出现整体降温,新房成交走向与二手房基本一致。北京市住建委网站数据显示,2021年8月北京二手房网签套数为15942套,环比下降10.7%。

如今,北京已连续两个月下行。

此外,据统计,全国重点城市进入8月份后,销售热度也明显大不如前。

与今年市场峰值相比,7月份,有些楼盘成交量腰斩,8月份甚至下降了70%。

北京甚至有楼盘已经公开降价5000-6000元/平。

通常来讲,每年的’双节’都是开发商抢回款的关键节点,因为大部分房企全年60%(部分为70%左右)的销售任务都要在下半年完成,因此,大的节点就显得尤其重要,9月、10月的假期较多,看房、成交都会比较集中,因此被称为’金九银十’。

往年,开发商为了加快周转速度,当年买地当年入市当年转化为销售额,已经是成熟流程,但今年22城集中供地打乱房企惯常的新增供货节奏。以北京为例,北京首轮集中供地成交的土地,预计9月底开始逐渐入市,10月份达到顶峰。届时,市场上将有29个项目总计约2万套住宅待售,竞争激烈。

而且在“房住不炒”大趋势下,未来房产市场会越来越趋于平稳,客户也会越来越趋于理性,闭眼卖的时代到头了。

不仅是新房市场,一个“降”字,几乎波及了从新房、二手房、土地市场到房企融资的各个端口。

土拍规则优化下,重点城市二批次市场热度较首批整体下降,市场明显降温!

注:截至2021年9月22日,第二批集中供地成交指标较首批增加标红,否则标绿;

数据来源:中指数据CREIS

已完成第二批次地块出让的城市稳地价效应显现,土地市场整体出现降温,流拍撤牌率上升!竞价达上限地块比重较首批有所下降。

数据来源:中指数据CREIS

不过值得注意的是,重点城市土地市场整体降温,但城市间和城市内的市场热度分化进一步加剧。

济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交;成都、天津等城市内部热度延续分化,对少量优质地块房企竞争积极性仍较高,而多数地块以底价成交;福州、无锡和厦门溢价地块比重相对较高,部分优质地块吸引力仍在,多宗地块竞价达到上限后转为摇号等方式。

由此及彼,北京的二次供地预计在节后启动,鉴于5月首次供地后的“一地鸡毛”,各大房企还会保持对帝都的“信仰”吗?

02

房贷,利率、卡住房地产的三寸

刚需买房雪上加霜

去年年底出台的“两道红线”政策,正从源头上切断房贷的无序发放。

一旦信贷的口子被收紧,金融机构、开发企业、购房人三端都将受到影响。

2020年12月31日,央行、银保监会发文,要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限,对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。

事实也正如此。

北京大兴区某中介人员接受记者采访时透漏,目前在北京,若要用“公积金贷+商业贷”做组合贷款的话,批贷需要1个月,放贷需要3-4个月。如果使用纯商业贷款,则会比组合贷快一些,但仍然不能保证具体时效。“不管是组合贷还是商业贷,怎么着也得等明年了。”

不单单是二手房,新房市场也一样遇到贷款难问题。某大型国有商业银行北京分行相关工作人员表示:“(行内)已经没有额度,商贷目前不接,放款最早要7个月以后。”

另一家大型国有商业银行北京分行也表达了类似的意思,“批贷款好说,但现在额度紧张,不能保证具体放款时间。”

股份制银行的情况似乎更加紧张,据时代周报报道,某银行北京分行信贷经理表示,现在已经不接新单,眼下都是在消化之前中介积累的单子,还有几个亿没有放完,预计明年也是严管控的局势。

此外,受银行信贷收紧影响,贷款利率正在走高。

2月开始,全国房贷利率全面止跌回升。2021年9月,全国首套房平均房贷利率5.46%,较2020年底上涨23BP,二套房贷款平均利率5.83%,较2020年底上涨29BP。

昨天,央行公布9月LPR显示,1年期和5年期LPR(房贷相关)连续17个月保持不变!保持LPR利率稳定,有助于稳定楼市预期。

政策正在影响房地产市场的方方面面。

03

那么,会降价吗?

还是那句话,北京溢价不高,帝都的调控可以说是非常之到位了,政策一直把房价控制在一定范围,从这个角度看,大降价不可能。不过区域间、片区间的价格分化正在拉大。

另一方面,量价的关系,一定是量先有变化,价格才会有所反应,现在正是处在房源增多到价格下跌的时间段里,所以最近在看二手房的朋友应该会发现有些房价降了,但是不排除有些优质的房子反而会涨价挂牌的可能。一房一价的情况下要具体分析。

最后,中原地产分析师张大伟预测,“从热点城市二手房数据看,成交量的低迷才是开始,四季度叠加信贷的周期性收紧,2021年四季度很可能出现一轮明显的降价,部分新盘为了争取新一轮的周期,可能会推出更大的优惠。”

不过看看新地块的价格,这样的降价,对刚需意义有多大呢?

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