哈喽大家好，我是捍卫刚需的血拼哥。
从2018年底开始，市场就有声音说近几年买房的人最可怜。
全国各地新房质量问题频出，甚至有面临烂尾的，北京新房的维权也时有发生。
开发商大不了申请破产，只留一群无助的买房人苦苦维权。
地产商高周转的模式已经出现问题，于是政府对房企融资的监管在今年达到顶峰。
三道红线、两个上限等政策经过一年的发酵，规范房企融资行为的同时，也对房企旧经营模式施压，压力之下预售监管资金再次成为开发商觊觎的“金山”，部分房企试图通过公关有关部门、全市“打包”监管、保函代替、争取时间差等方式盘活。
尤其是下半年融资难，按揭收紧等背景下，企业急需资金偿还贷款、拿地，解冻预售监管资金愈加成为各家房企的燃眉之急，腾挪方式更是五花八门。
有粉丝反应在签合同的时候发现开发商拒不承诺交房具体时间，且发现开发商未将预售金转入监管账户，内心忐忑又无计可施……
针对这个问题，11月4日，北京市住房和城乡建设委员会就《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版）向社会征求意见！
监管细节再次丰富，原文哥们贴【阅读原文】了，咱们捡关键几点说说。
首先了解下，啥是预售监管资金。
商品房预售监管资金包括定金、首付款、按揭贷款等。
预售资金监管，伴随着预售制度的推行而存在，是房管部门为了防止期房烂尾，从而对开发商预售所得款项进行约束。
此次管理办法针对预售资金监管的5个方面进行了完善和补充。
变化一：招标选择监管银行，不再“零门槛”
现在是所有银行都能从事商品房预售资金监管，几乎是“零门槛”现状。
征求意见稿提出，要有门槛，要公平公正公开招标！
市住建委会同北京银保监局、人行营管部，综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，经公开招标，选定可从事预售资金监管工作的银行。同时，以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行。
经招标被选择后，银行还得履好责。征求意见稿提出，监管银行应切实履行预售资金监管主体责任，按公示的预售资金监管方案，加强监管账户出入账管理，落实专人负责制，完善授权审批等内部管理制度。同时，按照本市商品房预售资金监管系统相关接口规定，准确、及时上传数据，定期核查预售资金审批支出等环节的制度执行情况，自觉接受北京银保监局，人行营管部，市、区住建主管部门及购房家庭监督。
变化二：首付款等，先监管保护，后网签
2010年，本市出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，明确商品房预售资金应全部存入专用账户。2013年，修订为《北京市商品房预售资金监督管理办法》，并于2015年印发《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》，对保障预售资金安全发挥了积极作用。但在实践中，仍存在监管银行履责不力、未能有效形成监督合力等问题。
市住建委相关负责人提到，执法检查中发现，个别监管银行对开发企业违规使用预售资金不及时报告，甚至视而不见。也有银行反映，因项目网签滞后于实际销售，银行并不掌握实际销售进展，难以实施有效监管。“本着银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则，征求意见稿针对存在的问题进行完善和调整。”
首先，就是拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。
征求意见稿提出，项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户，开发企业不得转存入其它账户。购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。
可能会有购房人问，先交钱再网签，会间隔很久么？答案是不会。
征求意见稿明确，监管银行通过北京银保监局金融专网与本市房地产交易管理系统实时共享房屋网上签约和入账信息。
“信息共享后，只要资金到账，房地产交易管理系统就会自动触发，可以实现无缝连接。”市住建委上述负责人表示，若资金存入监管账户后超过一定时间仍不网签，将被原路返回。
共享房屋网上签约数据的另一个好处在于提高监管。北京银保监局可将共享的开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。
变化三：监管基数调高2000元/平 给老百姓更多保障
为优先保障工程建设，多年来，在商品房预售资金全部存入专用账户后，监管银行还要对重点监管额度部分实行重点监管，监管基数是每平方米3500元。此次也对重点监管额度作出调整。
征求意见稿规定，项目重点监管额度由区建主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定，每平方米不得低于5000元。换句话说，也可根据项目情况和开发企业情况提高到5000元以上。
“不再全市一个标准，既便于各区根据项目情况综合确定重点监管额度，也让属地政府在指导、监督预售资金监管时具备更高自主性。”市住建委相关负责人说，银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度，确保资金“用在刀刃上”。
资金要管好，但不是管死。在确保资金安全的情况下，征求意见稿也增加了优化营商环境的举措，开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，并将放款时限由过去的五个工作日缩短至两个工作日。同时，若开发企业出具的现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期，可不进行预售资金监管。
变化四：应急处置高风险项目可封闭管理
征求意见稿提出，当预售项目存在重大风险隐患时，区住建部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设。
如何理解重大风险隐患？据了解，对于高风险项目的认定，首先要满足三个基本条件：后续资金不能覆盖工程款、工程进度已晚于施工合同约定、项目所属上级集团经营状况出现问题。同时，经区住建部门综合评估后，项目自身或上级集团已无法给予有效的资金支持，工程进度将严重滞后甚至停工，从而无法按约定日期交付给购房人的，将被认定为高风险项目。
变化五：公众监督购房人可随时查询账户信息
随着房屋总价的提高，购房人普遍反映希望知晓并监督已交付购房款的使用。公众监督环节也出现在了规定中。
征求意见稿提出，购房人可凭网签编号、密码等信息，通过政府网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额。
“自己的首付款进没进账户、转户上的总额度有多少、开发企业何时分几笔将钱划转出去，这些关键信息，购房人都能查询获知。”市住建委上述负责人说，社会公众则可查询各监管账户总额。
以上，通过抬高招标监管银行门槛、督促银行履行监管职责、完善风控细则，提高监管基数、启动公众监督，管好但不管死，保障了资金安全的同时提高开发商对于资金的利用效率。
而对于开发企业、监管银行违规挪用、划转、占扣预售监管资金的，此次《管理办法》也是“有牙”的！挪用、划转、占扣预售监管资金或协助挪用、划转、占扣预售监管资金造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
最后征求意见稿正在公示，大家有意见也可以提出来。
方式：
公开征求意见时间为：2021年11月4日至2021年11月24日。意见反馈渠道如下：
1.电子邮箱：fwscglc@zjw.beijing.gov.cn
2.通讯地址：北京市通州区达济街9号北京市住房城乡建设委房屋市场管理处（请在信封上注明“意见征集”字样）
5.登录北京市人民政府网站（http://www.beijing.gov.cn），在“政民互动”版块下的“政策性文件意见征集”专栏中提出意见和建议。
