首页 » 领航 >

佳兆业的高杠杆发展之路:数据表面健康 手中还有底牌?

2021-11-09 18:23:25来源:腾讯

实际,此次佳兆业兑付危机早现端倪。

时间回溯到2016年,佳兆业摆脱上一次危机后,为抢回失去的时间,追赶前面的房企,开启了高杠杆发展之路。

短短几年,佳兆业从40强外,已经冲到第23位,今年1-10月,佳兆业的权益销售金额就达到了958亿元。

和销售额一样,佳兆业的负债也在飞速增长,截至2020年末,已经达到1215亿元,1年内到期债务高达250亿元。

比负债跑得还快的是融资利率。

亿翰智库数据显示,2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%,佳兆业与富力、蓝光、恒大、新力等房企处于同一梯队,最低融资成本的富力都达到6.9%,佳兆业平均融资成本为8.8%,其中境内融资成本为7.8%。

值得一提的是,融资成本比较高的这一梯队房企,大部分都已经宣告爆雷。另外,表外债务、明股实债部分亦未可得知。

其中,高息美元债更是难关中的难关。

据wind数据,佳兆业是地产美元债规模超过百亿美元的三家房企之一,以153亿美元的规模紧随恒大之后。

仅今年以来,佳兆业已经累计9次发行30亿美元优先票据,票据利率在10.875%-11.95%,特别是10月发行的三笔美元票据,票息已至11.95%,可以想象佳兆业债务压力之大。

佳兆业集团行政总裁 麦帆

佳兆业行政总裁麦帆在锦恒财富兑付沟通会上也承认,过去1年,佳兆业在经营上确实遇到困难,之前一直坚持完成对金融机构、合作方、财富产品的兑付。

也许正是看到佳兆业的背后的危机,华人置业10月直接通过场外交易出售了本金总额为2.55亿美元的佳兆业美元债,亏损数亿港元。

压死骆驼最后一根稻草的当属评级。

10月27日,惠誉下调佳兆业长期外币发行人违约评级(IDR),由“B”下调至“CCC+”,高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”;10月28日,标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级,评级展望为负面。

评级下降,直接影响佳兆业的顺利融资,遭遇阶段性难以为计,最终引发兑付危机。

数据表面健康

和其它爆雷房企不同,佳兆业是一家三道红线指标都处于“绿档”的企业。

截至2021年6月底,佳兆业的三道红线全部处于绿档,并一直有持续向好的趋势,剔除预收款的资产负债率69.90%、净负债率93.70%、现金短债比1.53,手上487亿元现金足以覆盖短期债务。

同期,佳兆业的总资产达到3191.12亿元、上半年实现营收300.65亿元(同比增长32.58%)和净利润30.03亿元(同比增长8.46%),毛利率为30.86%,没有出现特别异常。

上半年经营现金流量净额达到108.49亿元,为历年最高。筹资活动主要依靠发行境外债券来实现,上半年境外债发行所得款项达到163.38亿元,达到了2019-2020年全年的80%左右。

今年1-10月,佳兆业集团的权益销售金额和销售面积分别为958亿元和746万平方米,位居全国地产企业第23位和第27位,同比分别增长23.31%和7.29%。

手中的底牌

虽然数据表面看起来健康,但对于佳兆业能否度过难关,很多人都持悲观态度。

当前的前面临的理财产品兑付危机,高达120亿元的兑付本金无疑会持续加剧佳兆业债务压力。另外,楼市不断下行,销售或会迎来锐减,回款受困。明年,佳兆业美元债到期压力更大,意味着若再融资环境没有明显改善,佳兆业的困局可能会延续下去。

但是,佳兆业从上至下并没有放弃,经历过重大危机的团队,求生欲非常强烈,一直通过收缩战线、降价促销、抵押资产等方式开源节流。

早在2021年10月3日,佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权,这是佳兆业持有这家上市公司的全部股份,向中国山东高速金融集团融资不超过1.2亿美元。

出售资产也是佳兆业当前回笼资金的首选,有媒体报道,佳兆业在为香港两处住宅地块寻找买家。

另外,佳兆业集团一份拟处置资产清单显示,该公司拟处置深圳18个项目,分布于南山、福田等区域,包括南山东角头目、福田东山小区、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、深圳金沙湾万豪酒店、金沙湾国际乐园等,面积合计144.72万平米。

18个项目权益货值818.248亿元,融资余额203.8345亿元,资产处置时间为2021年12月-2022年12月之间。

从公司流动资金来看,截至2021年6月底,佳兆业的货币资金余额为383.64亿元,剔除57.87亿元的受限制现金后,约有326亿元的未受限资金,能够覆盖250.17亿元的短期借款,可以支持房地产板块正常运营。

另外,据佳兆业公布的数据显示,佳兆业在深圳有95个旧改项目,总货值约为6000亿元。通过立项的项目为14个,预计货值1100亿元;通过专规的项目为9个,预计货值为802亿元。进入主体阶段的项目为1个,货值约为49亿元;前期项目71个,预计货值为4000亿元,即将预售的项目有4个,货值约为163亿元。

无疑,这些低成本的旧改项目都是佳兆业能否度过危机的底牌。