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买房怎么选户型?光看户型图是远远不够的!

2020-01-14 19:52:24来源:每日经济新闻

2019年共产房、限竞房、商品房互相博弈,面对收紧的政策,惨淡的市场和冷静的用户,开发商唯有在产品上暗暗使劲,才有望在下场厮杀时突出重围,因而在过去的一年,我们总是时不时听到一个词——“神户型”。三面宽、眼镜户型、明卫明厨......当诸多看起来美好的词汇都汇聚在一个户型上时,好像不买都亏了,但实际真要下手的时候,却发现自己还是图样图森破。单个房间的户型图看着再好,你把它放进平面图试试,平面图也好,你再把它放进楼栋图试试。事物都具有多面性,永远不能只看一面,就像买房你也不能只看一张户型图纸,因为它仅仅只是第一步。

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自限竞房成为京楼主力,90平三居就经历了多次优化与升级,从此前的三室一卫变三室双卫,从有阳台到没阳台再到阳台回归,从双面宽到三面宽,每一分的努力都是为了能博得购房者多一丝的偏爱。

万和斐丽90平A2户型

金地悦风华89平A1户型

中海云熙89平户型可以看出,金地悦风华的户型好于万和斐丽,而中海云熙的户型又好于金地悦风华。为什么呢?这时候就不得不提到户型分析的几个要点。看一个户型好不好,主要看这个户型是否方正、南北是否通透、功能区是否设置合理、开间进深比是否合适、面积尺寸是否恰当。金地悦风华与万和斐丽相比,同样是南北通透,且户型成长条状,在功能区设置上多了一个卫生间,可以让购房者免除全家抢厕所的烦恼,而且万和斐丽的卫生间为暗卫,而金地悦风华的双卫皆是明卫。而且,进深开间的合理比例一般在1.5:1左右,金地悦风华1.6:1的进深开间比,就比万和斐丽2:1的比例要好一些。所以,综合下来,金地悦风华要好于万和斐丽。

进深开间合理参数再看中海云熙与金地悦风华,虽然都是南北通透且都是三居两卫的设置,但中海云熙的户型更方正,且三面宽几乎是压倒性的优势,双卧朝南怎么都比双卧朝北住起来舒适。而且,看次卧的面积,中海云熙的南向次卧可以放下两个床头柜,但金地悦风华的北向次卧只能放下一个,说明中海云熙的次卧要大于金地悦风华。即使金地悦风华的进深开间比中海云熙更加贴近合理参数,但中海云熙的方正户型是大众更偏爱的户型,综合下来,还是中海云熙更胜一筹。

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看户型图固然重要,但远远不够,因为当所谓的神户型放进平面图里,也可以成为问题户,比如最近很火热的臻御府。它的户型图单拿出来看,是这样的:

臻御府89平户型妥妥的神户型没错了,但放进平面图,却是这样的:

问题是什么呢?它是个带连廊的户型!为什么会有连廊户型?

连廊户型一般产生于高层住宅楼型中,成因大致有两种。

其一,是因为在《住宅设计规范》中有两条规定:

第一条,12层及12层以上的住宅,每栋楼设置的电梯不应少于两台;

第二条,12层及12层以上的住宅,每单元设置一部电梯时,从第十二层起,应每层设置与相邻单元联通的联系廊。

其二,是因为18层以上的住宅,规范要求需要设置两部疏散楼梯,但通过设置连廊,每单元可以设置一部楼梯,然后每层通过室外连廊相连。

实际上,设置连廊可以省去电梯的采购建安成本,节省成本,这才是开发商开发这种户型产品的初衷。

再说回臻御府,这个连廊的直接影响就是,让红框里的两个户型没有隐私可言。向北侧开窗的书房和厨房,不管你在干什么,都会被经过连廊的人看见。试问,我要这窗户有何用?但如果为了保护隐私,常年闭窗,又势必会影响房间的通透性,简直头疼。

而且,有的连廊户型还不止没有隐私这点问题,比如济南的某项目。

两边的交通核加中间的连廊,整个公摊面积达到惊人的45+8.5+45=98.5!平均到一户里,大概一户多公摊7.4个平方,这要是在北京,最起码多损失37万,这都是实打实的银子,让购房者如何是好。

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如果户型图和平面图都没有问题,别放松警惕,楼栋图还值得研究研究。

有些房子看着在一个小区,但如果真要走到地铁站,可能相差一刻钟都不止;有些房子看着楼下景观不错,但实际每到中午,就因为对面楼栋的遮挡,享受不了午间阳光;有些房子看着干干净净,实际楼下就是垃圾站,一到夏天就恶臭熏天,根本无法入睡。

所以,挑选楼栋很重要。

比如之前的锦安家园,1号楼的北侧就是市政路,可能有噪音污染;5号楼西侧较矮的楼层,到了下午就可能受到7号楼的影响;14号楼西侧和15号楼东侧都是公建,是否会产生噪音也有待查证。

为了不要一买入就后悔,千万记住挑选楼栋时,要注意看楼栋朝向、楼间距、是否有建筑物遮挡、是否有噪音污染、是否靠近垃圾站或者变电站等不利因素。“来不来看地段,买不买看户型”,但户型挑选绝对不能只看户型图,还要再看看平面图,最后再瞧瞧楼栋图。买房是门学问,血拼哥陪你一起研究,买房路上有哥,让你不再孤单!