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吹哨人!地产泡沫变大,击鼓传花何去何从?

2021-03-04 10:58:26来源:腾讯

昨天,郭主席又重申了房地产是金融体系灰犀牛的事。

房地产有泡沫的事已经放到台面上来说了,金融风险正在成为上层的共识。

从去年至今,官方接连发布重大地产调控政策。

先有“三道红线”不让银行随便把钱借给开发商,又有“两道红线”限制开发商杠杆,而上周出台的土地三次集中供应政策,是从源头限制供给,堪称地产界的供给侧改革。

昨天郭主席的讲话有何深意?

结合土拍供地新政,这些政策之间有什么联系?

且听房叔一一道来。

1土地三次集中供应

上周最受关注的一个房地产政策是集中供地。

官方要求22个城市,未来土地出让要采用“两集中”的方法,也就是集中发布土地出让公告、集中组织出让活动,每年每个城市只搞3次土地出让。

这22个城市是:北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

为什么要出台这样的政策?

首先明确一下,如今官方出台的重大政策一定是响应房住不炒的调性。

先批驳几个好笑的观点。

有中介看到这个政策就说,以前12个月都有供地,现在只有三个月集中供地,所以地少了,供给少了价格必然上升,面粉都贵了,那面包能不贵吗?

又是凡事吹涨的论调,只要能把房卖出去,啥都敢说。

简单介绍一下土地的招拍挂制度:

地方将土地招标、拍卖、挂牌,开发商竞价购买。

竞拍的人越多,土地越抢手,溢价率越高;反之,竞拍的人少了,成交溢价率就低。

需要注意的是,官方说以后土地供应量必须大于5年内成交量的平均数,以后土地肯定是供大于求的。

而且别忘了,以前房企拍地的钱都是流动使用的。

现在三个月集中拍地的情况下,这三个月需要的资金量骤然提升,参与竞拍的人自然少了,会影响拍地的溢价程度,不那么容易出现夸张的地王。(关于地王的问题本文第三部分会讲到)

就像创业板开板的时候,十多只新股一起上市,庄家炒作就困难多了。

所以面粉会变得更便宜,让面包也不必卖那么贵。

这对资金实力更雄厚的大开发商是一项利好,政策出台当天,地产板块应声大涨。

新政之下,房价看涨看跌?

还有一个武断的观点是:点名的这22个城市是价值洼地,值得买入。

这个观点是值得商榷的。

这里面很多城市的待售二手房数量超过了10万套,一时半会卖不完。

而且像天津、长春、济南、沈阳等城市房价阴跌已久,当地人倒是盼着你赶紧接盘。

那么为什么选这22个城市?

房叔发现,这里有4个一线城市,18个二线城市。而这18城里包括10个东部城市、4个中部城市、2个东北城市、2个西部城市。

这就很像一个按经济发达程度分类的抽样调查。

从GDP上看,这22个城市也占了全国6成的GDP比重,可以说能明显代表全国房价趋势了。

似乎和是不是价值洼地,没有必然联系啊。

反倒是不在名单之列的其他城市可能有利好。

受供地所限,22城房价炒作空间有限,有利于其他地区楼市回暖。

2 房地产的金融游戏

在房住不炒的前提下,每一个政策都是在努力把房地产系统和金融系统隔离开来。

理想状态是在泡沫不破的情况下实现软着陆,最好让收入慢慢增长填补房价,用时间换空间。

在宏观体系里,房地产可以说是某种财富再分配的工具。

主要有相关三方:地方政府拿土地转让金,银行等金融机构拿利息,房地产开发商赚购房款。

我们总以为开发商是强势的,其实在这场财富再分配中,开发商是相对弱势的一方,背负着很大的金融风险。

占成本最大比例的是土地转让金。

开发商自己需要拿出20~30%的基础资金,其他的钱去找银行或者其他金融机构借。

为了拿到开发权,抢占优质土地,开发商不断加杠杆,负责甚至超过万亿,一年的利息就占全年利润的很大比重。

从这个角度看,房奴是开发商的打工人,开发商是银行的打工人,我们都欠着银行一屁股债。

房地产不是实业,而是规模最大的一场金融游戏。

更大的猫腻在土拍过程中。

由于土地可出让规模、容积率等信息均不透明,地方可以在土地供应上构建信息差,推高土地价格。

其中操作空间很大,什么时候卖,卖多少都是地方决定。

这次的土地三次集中供应政策,就是为了改善土拍过程中的不透明。

地方想要卖地,必须在规定的次数内全部上架,且信息提前公开透明。

这可以一定程度上降低房地产的成本,从而有希望降低房价,因为任何中间环节所产生的成本都将转移到购房者头上。

但能不能最终降低房价,把信息透明节约的中间成本返还给购房者,还得看未来市场的需求意愿。

大家知道在股市里,支撑股价的可能不是多专业的基本面分析,而是市场信心。

房地产正在成为一项年化收益不太高的金融标的,但只要炒房客依然有房价永远涨的信心,即便年化只有2%,他们也会上车。

每一个觉得能在市场中获利的个体,都是宏观调控的一部分啊。

3 别再制造地王

最后一点透露的倾向,地方政府需要降低土地财政的依赖度,不能再靠制造地王拉高房价。

一个撞在枪口上的案例:

赶在土地集中政策出台的节点,上海就出现了一块地王,这下成了重点关注对象。

官方的意思是,知道你面粉买贵了,但是以后面包可不能贵啊,你懂我意思吧?

开发商因为给地方的钱交多了而被约谈,这在以往是不可想象的。

一个城市要想房价恢复信心,引发房价暴涨,地王是最快的手段。

有人这样总结:一个溢价率超50%以上的地王,能够让一个区域的二手房中介躁动。

二个连续(一个月内)溢价率超50%以上的地王,能够让一个城市的二手房中介燥动。

三个连续溢价率超50%以上的地王,能够让全城的买房人群开始躁动。

五个连续溢价率超50%以上的地王,可以让全市所有不想买房的客户冲入售房部。

每一块地王的诞生,都会刺激整个片区存量土地、房子的价格上涨;每一次土拍的折价,都会暗示整个片区的存量土地、房子的价格下跌。

以往地方政府看到地王都是乐观其成。

因为第一财政有更多收入,第二可以带动其他土地拍卖,第三带动房价提高相关税费收入。

所谓“房地产拉动经济是饮鸩止渴”,正是看到房价带来的立竿见影、简单粗暴的成效。

但是现在不能再这么干了。

从2016年房住不炒开始,中央每天都在想方设法打压楼市,降低房地产风险。

从上表看,高于全国土地财政依赖度的城市,未来受到调控的可能性更大。

有人说,当前任何做多中国房地产的行为,都是在做空中国的未来。

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最后,房叔划个重点,郭主席这次讲话的全文,最近在买房的朋友有必要读一下。

(戳→郭树清:房地产核心问题还是泡沫比较大(全文实录),查看讲话全文)

在房叔看来,郭主席是一个敢说话的吹哨人。

上一次被他这么狠批的,是p2p:

后来的事情大家都知道了。

2020年,全国p2p彻底归零。

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