化解房地产金融风险要做好“三个加减法”

中国银保监会主席郭树清近日国新办举行的新闻发布会上直言：“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”他同时表示，房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强。

住房过度投资也行，投机也罢，很大程度上，就是房地产市场过度金融化、泡沫化的表现，是房子脱离了“居住”属性，变成了投资或者投机功能。如此，房地产市场就不可能不出现问题，也不可能进入平稳有序状态。

事实也是，早在1000多年前的唐代，著名诗人杜甫就在他的《茅屋为秋风所破歌》中写道，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，只有解决了住房问题，老百姓才能脸上露出笑脸，才能确保风雨中也能过得安安稳稳、欢欢乐乐。如果百姓连一间藏身的房子都没有，还何谈幸福呢。这也意味着，对房地产市场来说，需要做的就是如何满足广大居民的居住需要，而不是少数人的投资需要。住房变成投资品，甚至投机品，就必然会带来房地产市场的风险、尤其是房地产市场的金融风险。显然，这是最应当关注的问题。一旦房地产市场发生金融风险，带来的影响可不是一点半点，而是致命的。所以，防止和化解房地产市场金融风险，是必须高度重视与解决的问题。就眼前来看，可能需要做好“三个加减法”。

首先，要做好个人房贷的加减法，增加对刚需的贷款、减少对非刚需的支持。近年来，个人房贷呈现不断增加、快速增长的格局，一方面，解决了刚需购房能力不足、难以购房的问题；另一方面，也带来一些非刚需获得房贷支持的现象，导致个人房贷面临一定的风险压力。特别是经营贷、消费贷等转化成个人房贷的现象，是非常令人担忧的。实际上，这就是房地产金融风险的一种表现。如何控制好个人房贷，减少对非刚需的住房贷款，杜绝违规的个人购房贷款，增加对刚需的贷款，是金融机构必须做好的一项工作，也是防范房地产金融风险非常重要的方面。

其二，要做好开发贷款的加减法，增加对租赁房建设的贷款，减少对商品房建设的贷款。虽然商品房开发也是房地产市场不可忽视的重要方面，给予商品房开发一定的金融支持，也是必须的。但是，在房地产市场已经出现较大问题，房价已经居于很高位置，开发商资产负债率已经很高的情况下，如果一味地满足商品房建设，而不加大租赁房建设，问题会越来越多，风险也越来越大。所以，必须做好租赁房和商品房建设贷款的加减法，有序增加租赁房建设的贷款、减少商品房建设的贷款。只有这样，才能确保住房租赁市场的发展，有效化解房地产市场的金融风险。

第三，要做好不同住房贷款的加减法，增加对非租赁保障房建设的贷款，减少豪华住房建设的贷款。虽然与租赁房相比，商品房开发的贷款要减少。但是，在商品房开发范围内，也要有所区别，对非租赁保障房建设，要能够在贷款上有所支持。因为，这些保障房主要解决的是中等或中低收入群体的住房问题，他们不大愿意租房，但购房又经济实力有限。因此，需要有一定数量的商品房能够满足他们的购房需要，且价格需要更加合理。相反，对豪华住房，在我国收入水平还没有达到很高标准、只有极少数人能够享受豪华住房的情况下，对豪华住房的数量应当有所控制，金融支持也要控制规模，减少对豪华住房建设的金融支持。而从近年来的情况看，一些地方在生态保护区建设豪华住房等，已经受到了严厉处罚。问题是，开发这些房屋的开发商，也会因此受到巨大损失，并有可能带来金融风险。控制豪华住房建设贷款，也是防范房地产市场风险不可忽视的重要方面。