在一座城市打拼，许多人对房子很在意，会用毕生积蓄购置房产，安家落户。在南京打拼多年的小张也不例外，一直想买一套属于自己的房子。结合实际情况，他将眼光投向二手房市场。殊不知，有着一定房龄的二手房或多或少见证过悲欢离合。去年，他在雨花台区购置了一套二手房，不料准备入住时，得知一对母子曾在窗外露台坠亡。这件事在他心里十分膈应，认为这房子是“凶宅”，与原房主打起官司要求退房。
案情简介:
以“凶宅”为由要求退房赔偿损失
2019年8月，小张手里积蓄有限，通过房屋中介找到一处价格合适，地段、房型也颇为满意的二手房，以225万元的价格拿下雨花台区某处房产。在房屋中介的协助下，他与原房主李先生办理完房屋过户手续后，李先生即将钥匙交给了小张，很快小张一家高高兴兴地忙起了装修。
可就在这时，突如其来的一个消息让满心欢喜的小张全家入住新房的好心情全然崩溃。原来，几个月前，就在小张准备入住的这幢楼里，曾有一母亲抱着婴孩跳楼致双双坠亡，而小张所购房屋厨房窗外正对的露台便是事发地点。小张听闻消息后回到家里，从厨房望见该露台时，顿觉不寒而栗，心里十分膈应。为此，小张辗转难眠，多次与房屋中介及李先生协商，要求解除房屋买卖合同、退房还款，但屡屡遭拒。
今年8月，小张将原房主李先生及房屋中介一并诉至法院，请求判令撤销已签订的《房地产买卖合同》，要求原房主李先生退还购房款，并赔偿因购买房屋而产生的中介费、税款、不动产登记费用等必要支出及房屋装修费用、物业费、贷款利息等相关开支。
雨花台区法院在审理此案时，原、被告双方各执一词。原告小张认为，李先生及中介在交易过程中，未向其说明“凶宅”的事实，构成欺诈，应当撤销房屋买卖合同。被告李先生则认为，有人坠亡一事自己也只是听闻，并未亲眼所见，且自己出售房屋是出于其他原因，与房屋买卖并无关系。
法官说法：
案涉房屋算不算“凶宅”？
承办法官充分听取双方意见后梳理分析认为，“凶宅”并非法律概念，无实体法律规范上的准确定义。尽管“凶宅”不是法律概念，却是可以理解的风俗人情，会降低普通购房者对房屋居住使用效用的期待，进而左右买家的购房意向，即使成交也会大大影响交易价格，因此属于应当向买受方披露的事实。如出卖人对“凶宅”事实故意不作披露，则可能构成欺诈，买受人有权要求撤销合同。
法官认为，对于房屋是否属于“凶宅”的判断应符合公序良俗，以社会公众一般认知为标准：1、死亡形式，应是非正常死亡，生老病死属于自然规律，不属于“凶宅”的衡量因素范围；2、死亡地点，应发生在房屋主体结构内或者专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域则不应属此范畴内；3、双方约定，若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，在不违反善良风俗的情况下，尊重其约定。
该案中，坠亡事件虽系非正常死亡事件，但其发生地点并非在案涉房屋主体结构或专属范围内，而是在案涉房屋外、位于一楼的公共露台处，且双方在交易过程中并未对“凶宅”有过超越一般认识的特别约定，同时死亡人员亦非案涉房屋居住使用人员，因此案涉房屋不应认定为“凶宅”，否则即与社会大众的一般认知和预期相悖。综上，案涉《房地产买卖合同》不存在可撤销情形。
调解补偿：
虽不属凶宅，但原房主违背诚信
在弄清算不算凶宅，以及梳理相关房屋买卖的法律法规后，不足以解约退房，但“坠亡事件”是否应当告知？原房主是否违背诚信原则？
法官认为，虽然案涉房屋不应被认定为“凶宅”，但在实践中，发生在房屋附件的坠亡事件往往也会对房屋买卖交易是否成就或房屋成交价格具有一定影响。该案中，坠亡事件发生于2019年4月，李先生于事件发生后，立即停止对该房屋的装修，并于当月将其挂牌出售，由此可认定李先生对于坠亡事件知晓且心存芥蒂，因而急于将房屋出售。
在此情况下，李先生故意对买受人隐瞒事实，有违诚信原则，对纠纷产生负有一定责任。经法院主持调解，原、被告双方达成调解协议，被告李先生给付原告小张补偿款5万元
法官提醒：
合同中也可对“凶宅”相关情形约定
房屋买卖属于生活中的重大交易事项，与房屋有关的信息应当予以披露。购房者在买房过程中也要谨慎行之，就房屋情况结合自身喜好、忌讳事项，可向出卖方进行详细询问，也可实地向物业公司、周边邻居等打听房屋情况。同时，建议买卖双方在房屋买卖合同中就“凶宅”等相关情形进行约定，并附加违约条款。
扬子晚报/紫牛新闻记者 任国勇 通讯员 朱成龙
校对 李海慧
